商業(yè)組合一般是購(gòu)物中心商業(yè)規(guī)劃中非常重要的方式。如果購(gòu)物中心的商業(yè)組合經(jīng)過(guò)科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，整個(gè)購(gòu)物中心的商業(yè)價(jià)值可以大大提高。但是，如果在設(shè)計(jì)購(gòu)物中心時(shí)，商業(yè)組合不能合理設(shè)計(jì)，不符合城市商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，就會(huì)導(dǎo)致購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)不良，無(wú)法產(chǎn)生收入，最終甚至導(dǎo)致整個(gè)購(gòu)物中心的損失。那么什么是合理的購(gòu)物中心形式組合，購(gòu)物中心形式組合需要考慮哪些因素呢?今天我們來(lái)詳細(xì)看看。

　　購(gòu)物中心的商業(yè)形式一般是指購(gòu)物中心為心為了更好地滿足消費(fèi)者的需求而形成的商業(yè)模式或商業(yè)形式。商業(yè)形式的分類主要取決于經(jīng)營(yíng)主體的數(shù)量。目標(biāo)市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)理念、服務(wù)功能、門店規(guī)模、選址、目標(biāo)客戶、商品結(jié)構(gòu)、門店設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)、商品采購(gòu)渠道(從廠家或經(jīng)銷商處采購(gòu))和募集方式(中央采購(gòu)或單店采購(gòu))、商品的寬度和深度、價(jià)格政策(毛利率)、銷售方式等。

　　01.購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合定位要考慮的因素。

　　1.引進(jìn)足夠規(guī)模的新業(yè)態(tài)。

　　購(gòu)物中心需要引進(jìn)更多符合當(dāng)?shù)貙?shí)際需要的新商業(yè)形式，對(duì)原商業(yè)形式產(chǎn)生影響，打破舊的商業(yè)模式。而引進(jìn)的新商業(yè)形式也需要相對(duì)較大的規(guī)模，使其他商業(yè)形式至少難以超越3-5年，使引進(jìn)的新商業(yè)形式能夠形成強(qiáng)大的規(guī)模地位，幫助購(gòu)物中心聚集人氣。

　　2.設(shè)置主流業(yè)態(tài)和核心店。

　　購(gòu)物中心在進(jìn)行業(yè)務(wù)布局時(shí)，必須合理設(shè)置主流業(yè)務(wù)形式和主要商店。這確保了購(gòu)物中心開業(yè)后對(duì)周邊業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)。購(gòu)物中心本身具有很強(qiáng)的銷售能力，可以更好地吸引消費(fèi)者，聚集商業(yè)知名度。購(gòu)物中心需要引入更多商業(yè)形式的原因是為了補(bǔ)充各種商業(yè)形式，降低整個(gè)購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)成本，提高整個(gè)購(gòu)物中心的利潤(rùn)，降低風(fēng)險(xiǎn)。

　　3.錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)百貨公司和綜合超市。

　　在購(gòu)物中心，非常適合引進(jìn)百貨公司或大型超市，可以作為主流業(yè)態(tài)。需要注意的是，兩者之間存在一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，因此在引進(jìn)時(shí)需要做錯(cuò)位操作。

　　4.一、二層采用步行街業(yè)態(tài)。

　　購(gòu)物中心一、二層建議采用步行街業(yè)態(tài)，非常方便購(gòu)物中心未來(lái)的管理。如果購(gòu)物中心引進(jìn)百貨公司或大型超市，也需要將項(xiàng)目整合為零進(jìn)行銷售，以確保資金的快速回籠。

　　5.防止百貨公司或超市之間的租售矛盾。

　　在購(gòu)物中心引進(jìn)百貨公司或大型超市，可以幫助購(gòu)物中心快速形成商業(yè)氛圍，促進(jìn)整個(gè)購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)。但無(wú)論是百貨公司還是大型超市，租金要求都相對(duì)較低，因此更容易形成租售矛盾。

　　6.分層布置百貨業(yè)態(tài)。

　　現(xiàn)代百貨公司的定位主要是時(shí)尚，大部分消費(fèi)群體都是女性，所以可以承受更高的租金。但是百貨公司的業(yè)態(tài)必須從一樓開始配置，共享面積至少40%。這和大型超市有點(diǎn)相似，也會(huì)影響很多投資者對(duì)這類店鋪的投資欲望。購(gòu)物中心引進(jìn)百貨公司或大型超市需要注意這一點(diǎn)。

　　02.最合適的樓層和面積范圍。

　　1.單體商業(yè)項(xiàng)目適宜建設(shè)規(guī)模。

　　正常情況下。

　　目前，我國(guó)大部分地級(jí)市建設(shè)單一商業(yè)項(xiàng)目，一般項(xiàng)目面積約2-3萬(wàn)平方米，層數(shù)約3-4層。

　　特殊情況下。

　　有時(shí)在項(xiàng)目開發(fā)中，由于土地面積、建筑密度等規(guī)劃條件的限制，項(xiàng)目開發(fā)面積相對(duì)較小，或者城市人口基數(shù)相對(duì)較大，商業(yè)區(qū)繁榮。在這種情況下，單個(gè)商業(yè)項(xiàng)目也適合建設(shè)5層。但總面積應(yīng)控制在4萬(wàn)平方米以內(nèi)。

　　2.單個(gè)商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)建設(shè)的商業(yè)區(qū)。

　　在一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中，人們對(duì)商場(chǎng)面積的最大心理承受能力是1.7萬(wàn)平方米，而最大生理承受能力是2.3萬(wàn)平方米。一旦超過(guò)這個(gè)區(qū)域，人們很容易疲勞，但會(huì)影響商業(yè)空間的運(yùn)行。

　　國(guó)外商業(yè)項(xiàng)目。

　　通過(guò)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)國(guó)外大部分百貨公司面積為7000-8000平方米，而在日本，一旦百貨公司面積超過(guò)6000平方米，就會(huì)受到大店法的規(guī)定。

　　03.購(gòu)物中心三大業(yè)態(tài)組合。

　　根據(jù)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模和層數(shù)的不同，購(gòu)物中心態(tài)組合建議如下：

　　1.購(gòu)物中心層數(shù)為4層：建議一樓面積為4000㎡~5000㎡，總建筑面積為1.6萬(wàn)㎡~2萬(wàn)㎡。

　　組合(1)

　　3F.4F臨街部分分割銷售。

　　臨街3F.4F設(shè)計(jì)為透明立面，采用大面積透明落地玻璃，搭配明亮的燈光，成為餐飲、咖啡、茶館等需要高情調(diào)和視覺(jué)要求的商業(yè)場(chǎng)所，并分開銷售。

　　3F、4F分割銷售的原因是整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積小，最大銷售面積只有2萬(wàn)平方米。為了提高整個(gè)購(gòu)物中心的收入，我們必須盡可能提高分割銷售商店的比例。

　　組合優(yōu)缺點(diǎn)分析。

　　這種組合也有缺點(diǎn)，即缺乏核心商店。然而，由于內(nèi)置的步行街集中了流行的時(shí)尚和服裝壟斷，提供了舒適活潑的購(gòu)物環(huán)境，具有明顯的聚集效應(yīng)，更受運(yùn)營(yíng)商和消費(fèi)者的歡迎。

　　同時(shí)，這種組合適合劃小店面積，這樣更方便控制總價(jià)，也有利于促銷。

　　從定價(jià)策略和解決租售矛盾的角度來(lái)看，有利于開業(yè)后的運(yùn)營(yíng)管理。這種一樓是步行街，盡可能多的樓層是步行街的組合，是單一商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的首選和主要組合模式。

　　雖然目前地級(jí)市內(nèi)置步行街的業(yè)態(tài)很少，但相信這很快就會(huì)成為未來(lái)的流行趨勢(shì)。

　　(2)組合(2)

　　這種組合的目的是通過(guò)大型超市積累人氣，提高整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量。大型超市應(yīng)該是這一組合的核心賣點(diǎn)。

　　但整個(gè)項(xiàng)目必須從2F開始排水，并將人流輸送到3F，否則，直接將大型超市設(shè)置在3F會(huì)有更大的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　組合(3)

　　就第二組合和第三組合而言，由于內(nèi)置步行街銷售的商店數(shù)量太少，必須明確：

　　大型超市和百貨公司的面積必須分開出售。

　　一層面積一般不少于4000㎡;

　　與組合(1)類似，將3F.4F臨街包裝設(shè)計(jì)成景觀類型的餐廳出售。

　　上述三種組合是根據(jù)工程總面積小的特點(diǎn)設(shè)計(jì)的。對(duì)于總建筑面積太小的項(xiàng)目，如果現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)不能形成一個(gè)角落，為了避免項(xiàng)目開業(yè)后的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，建議開發(fā)商仔細(xì)開發(fā)。.